Присоединяйтесь к нам в социальных сетях:

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка для ее уменьшения, снижения | Юридические Советы

Кадастровая стоимость недвижимого имущества устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:

  • установления меньшего размер земельного налога;
  • определения меньшей выкупной цены за земельный участок при приобретении в собственность;
  • расчета меньшей арендной платы;
  • формирования меньшего размера налога на имущество организаций;
  • иных ситуаций.

С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ.

Бывают случаи, когда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:

  • собственник земельного участка;
  • хозяин квартиры;
  • арендатор земли;
  • собственник квартиры;
  • собственник нежилых зданий, сооружений, строений;
  • арендатор нежилых помещений;
  • претендент в правах на недвижимость (например, лицо, обратившееся в муниципалитет за выкупом земельного участка), бывший собственник земли (который, допустим, пересматривает размер налогов) и др..

Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.

Как определить необходимость оспаривания

Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ.

В этом постановлении указываются категории земель и согласно географическому принципу (в зависимости от того или иного населенного пункта) устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.

Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:

  • получив справку о кадастровой стоимости в кадастровой палате;
  • войдя на сайте росреестра в разделе «Публичная карта» (в поисковом поле ввести кадастровый номер земельного участка, после чего участок будет отображен на карте с описанием, в том числе со стоимостью);
  • рассчитав самостоятельно, сопоставляя сведения своего земельного участка (площадь, категория земель и место нахождения) с данными постановления губернатора об утверждении результатов оценки.

Далее необходимо обратиться в оценочную компанию, где ориентировочно Вам скажут соответствует ли цена земли рыночной или нет. После этого можно принимать решение о целесообразности ее уменьшения.

Способы снижения кадастровой стоимости

В соответствии с законодательством существует два способа изменения:

  • через комиссию по переоценке;
  • в судебном порядке.

Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки.

Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов, в то же время практика оспаривания насчитывает редкие случаи, когда принимают сторону правообладателей, оставлении прежней кадастровой стоимости.

Тем не менее, рассмотрим поподробнее указанные процедуры изменения стоимости земли.

Уменьшение стоимости в комиссии

В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.

С 2015 года для организаций ввели обязательной такую процедуру в комиссию перед обращением в суд. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право.

Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии.

Срок обращения — в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.

Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:

  • недостоверные сведения, учтенные при кадаст.оценке (чаще всего это касается строений, сооружений нежели земельных участков);
  • уравнивание кадастровой стоимости земли с её рыночным уровнем.

Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:

  • нотариально заверенные документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения, мены, аренды и прочее, что подтверждает право на землю заявителя);
  • отчет оценщика, в котором четко установлена рыночная стоимость участка и которая отличается от кадастровой (в письменном виде и в электронной форме);
  • экспертиза отчета оценщика как на бумаге, так и на диске (проводится союзом оценщиков и такая экспертиза подтверждает, что отчет о рыночной оценке обоснованный) ;
  • информация о недостоверных сведениях, использованных при кадастровой оценке (предоставляются, если кадаст.оценка обжалуется на этом основании, а не по уровню рыночной стоимости);
  • кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости.

Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.

Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:

  • отклонение заявления;
  • изменение стоимости.

Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.

Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, в случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обжаловать его в суде или непосредственно обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).

Уменьшение стоимости в суде

Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан. Юрлица должны предварительно обратиться в комиссию, иначе делу ходу не будет.

С 2015 года дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки.

Например

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка возможно по правилам, регламентированным Федеральными законами № 135-ФЗ и № 218-ФЗ, а также Налоговым кодексом РФ. Необходимость в процедуре может быть вызвана различными нарушениями, выявленными в ходе государственной оценки объектов недвижимости, а также при несоответствии указанного показателя рыночной цене участка.

Что это такое?

Использование параметра кадастровой оценки земельных ресурсов осуществляется в РФ с 2013 года, в настоящее время данное правило распространяется на все виды объектов недвижимости, подлежащих учету в кадастровой службе Росреестра. Определение данного стоимостного показателя происходит в результате государственной оценки недвижимых объектов, для этого учитываются следующие нюансы:

  • проведение оценочных мероприятий происходит в рамках государственного заказа, который размещают региональные властные структуры;
  • выполнение кадастровых действий в рамках госзаказа может осуществляться только профессиональным кадастровым специалистом – инженером;
  • при оценке земельной недвижимости таким способом выполняются комплексные работы, т.е. обследование происходит в отношении группы объектов и не учитывает характерные особенности конкретных земельных наделов.

Итогом комплексных работ будет являться отчет о кадастровой стоимости, который подлежит утверждению региональным заказчиком. После этого сведения о кадастровой оценке направляются в службу Росреестра, а также в адрес ФНС для использования при расчете налоговых обязательств.

Именно использование данного стоимостного показателя для расчета земельного налога является его основным целевым назначением. До введения механизма кадастрового учета применялся вариант с применением инвентаризационной стоимости земли, однако по состоянию на 2017 год практически все регионы привели в соответствие свою законодательную базу.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка необходимо осуществлять после уточнения его актуального значения. Рассмотрим основные варианты получения данной информации.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: 8 (800) 333-45-16 доб. 149

Как получить сведения о кадастровой стоимости?

Одним из направлений механизма кадастрового учета является ведение единой федеральной базы данных по всем объектам недвижимости – госреестр ЕГРН. Именно данный реестра будет являться официальным источником сведений о кадастровом стоимостном показателе в отношении земельных наделов.

Получение данных из госреестра ЕГРН в 2017-2018 году возможно следующими способами:

  1. подача письменного запроса в территориальную службу Росреестра для получения соответствующей справки;
  2. оформление аналогичного запроса через местное учреждение Многофункционального центра;
  3. подача запроса в электронной форме через официальный портал госуслуг (для этого необходимо иметь верифицированный аккаунт на указанном сайте);
  4. подача запроса через онлайн-сервис.

На основании указанного запроса заявителю будет выдана справка об актуальном значении кадастровой стоимости.

Помимо этого, неофициальную, но достоверную информацию о стоимостных показателях кадастровой оценки земли можно получить через общедоступный онлайн-ресурс Публичной кадастровой карты, официальный сайт регионального органа власти и через инспекцию ФНС. Нужно учитывать, что такие способы получения информации не позволят заинтересованному лицу получить официальную справку для последующего оспаривания.

Основания для оспаривания

Возможность оспорить показатели комплексной кадастровой оценки принадлежит только собственникам земли, так как только их интересы могут быть нарушены в результате указанной процедуры. Перечень оснований, по которым может предъявляться требование об отмене или изменении стоимостных данных земли регламентирован Законом № 135-ФЗ и включает в себя:

  • недостоверность данных, сформированных по итогам комплексного обследования недвижимости;
  • необходимость привести в соответствие кадастровое значение стоимости надела с его рыночной ценой.

Указанный нормативный акт раскрывает и понятие недостоверности сведений – она включает в себя различные ошибки и нарушения, допущенные при проведении инженером комплексных кадастровых работ.

При установлении возможных нарушений нужно учитывать их примерный перечень, сформированный в Обзоре Пленума ВС РФ № 28:

  • нарушение при оформлении перечня земельных объектов, в отношении которых проводились оценочные мероприятия;
  • неправомерное установление ряда критериев, влияющих на стоимостный показатель – расположение надела; вид разрешенного использования или целевые характеристики; расположение участка в пределах зон специального землепользования и т.д.;
  • нарушения при использовании расчетных работ для определения итогового стоимостного значения.

Перечисленные обстоятельства носят оценочный характер, выявление фактических нарушений будет осуществляться при рассмотрении обращения правообладателя земли.

Несоответствие кадастрового значения стоимости и рыночной цены определяется путем заказа и получения отчета независимого оценщика (данный способ оспаривания недоступен собственникам, проживающим в регионах с применением инвентаризационной стоимости земли). Для получения указанного отчета необходимо предварительно заказать у инженера межевой план на земельный надел с указанием его параметров и характеристик.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Варианты оспаривания

В настоящее время правообладателям земельных объектов доступны два способа оспорить кадастровое значение стоимости – путем обращения в региональную Уполномоченную комиссию по разрешению данной категории споров или в рамках судебной процедуры.

Для правообладателей-предприятий обязательным условием для обращения в суд является соблюдение комиссионного способа урегулирования спора. Для граждан данное условие не является обязательным, они могут сразу передавать документы в судебное учреждение.

В чем преимущества и недостатки варианта с обращением в региональную комиссию? Ключевым минусом является тот факт, что указанная структура создана и действует при учреждениях Росреестра, что неизбежно влечет необъективность проверки нарушений. Среди преимуществ такого способа можно выделить:

  • относительно сжатые сроки рассмотрения споров (на практике, продолжительность разбирательства спора составит 2-3 месяца);
  • безвозмездный характер рассмотрения спора (для обращения в судебное учреждение потребуется оплатить госпошлину);
  • наличие «запасного» варианта для дальнейшего оспаривания в виде судебного разбирательства.

Для рассмотрения спора по существу, правообладателю необходимо представить пакет обязательных документов.

Прежде всего, гражданину нужно заполнить бланк заявления с подробным указанием выявленных нарушений. Помимо этого, в региональную комиссию представляются следующие формы и бланки:

  • правоустанавливающие документы на участок земли – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о наследстве, распорядительный акт местных властей о выделении земли;
  • общегражданский паспорт собственника земли;
  • межевой план на земельный надел;
  • официальная справка об актуальном значении кадастровой стоимости;
  • письменные доказательства, подтверждающие выявленные нарушения при государственной оценке земли.

При рассмотрении и проверке перечисленных документов членами Комиссии будут исследоваться материалы комплексной кадастровой оценки земли.

Если заявленные нарушения подтверждаются, показатель кадастровой стоимости будет аннулирован, а региональным властям придется проводить повторную оценку земель (на период назначения и проведения оценки в отношении земельного объекта будет действовать инвентаризационный стоимостный показатель).

Обращение в судебное учреждение допускается в качестве первой стадии оспаривания, либо в виде обжалования решения региональной комиссии. Перед обращением в суд правообладателю необходимо собрать аналогичный пакет документации, что и в случае с рассмотрением спора в уполномоченной комиссии.

Рассмотрение дела об оспаривании кадастровой стоимости земли будет происходить с учетом следующих нюансов:

  1. суд будет оценивать законность размещения государственного заказа для проведения оценочных мероприятий и обоснованность выбора победителя тендера;
  2. при рассмотрении итогов проведения комплексных кадастровых работ суд обязан проверить реальные качественные и количественные параметры спорного объекта;
  3. если основанием для предъявления искового заявления выступает отчет оценщика и межевой план кадастрового инженера, суд привлечет указанных специалистов к участию в деле.

Если в ходе судебного процесса будут выявлены нарушения, допущенные кадастровым специалистом, спорный стоимостный показатель будет аннулирован.

Рассмотрение споров о несоответствии кадастровых и рыночных показателях стоимости земли также имеет специфичные нюансы. В этом случае в суд дополнительно представляются следующие документы:

  • межевой план, изготовленный кадастровым специалистом и содержащий актуальные параметры земельного объекта;
  • отчет независимого оценщика, состоящего членом одной из профильных СРО;
  • положительное заключение, составлено экспертным советом СРО, по факту проверки отчета оценщика.

По итогам рассмотрения указанных документов суд может принять решение, по которому значение кадастровой стоимости участка будет приравнено к показателю рыночной цены.

При этом указанное решение будет затрагивать только стоимостные данные спорного объекта, аналогичные сведения на смежные участки останутся без изменения.

Для изменения кадастровой стоимости иных участков потребуется отдельное самостоятельное обращение их собственников.

Изготовление межевого плана для оспаривания осуществляется на основании обращения к кадастровому инженеру, которого собственник земли вправе выбрать самостоятельно.

В рамках кадастровых работ будет проведено обследование конкретного спорного участка для установления ключевых характеристик, влияющих на его стоимость.

Именно на основании указанного документа будет оформляться отчет о рыночной стоимости земельного объекта для последующего представления в суд.

Последствия оспаривания

Если по итогам рассмотрения указанного спора решением Комиссии или судебного учреждения кадастровая стоимость аннулирована или изменена, данные процессуальные акты должны быть направлены в налоговые органы и службу Росреестра. При этом новые данные в отношении участка будут внесены в госреестр ЕГРН, а инспекция ФНС будет обязана учитывать их при расчете налоговых обязательств.

Оспаривание кадастровой стоимости влечет следующие юридически значимые последствия:

  • налоговый орган будет обязан учесть новые стоимостные показатели для текущего или последующих отчетных периодов, тогда как на предыдущие годы это правило не распространяется;
  • при последующих мероприятиях по государственной кадастровой оценке земли будут учитываться факты и обстоятельства, установлены при рассмотрении спора;
  • если при проведении повторных мероприятий по государственной оценке земель вновь будут допущены нарушения, правообладатели смогут повторно воспользоваться правом на оспаривание кадастровой стоимости.

Если на момент обращения в региональную Комиссию или судебное учреждение гражданин уже произвел перечисление налога за землю, он вправе потребовать перерасчета и возврата излишне уплаченной суммы только в отношении текущего отчетного периода. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в адрес налогового органа, а при отказе от перерасчета – в судебные органы.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Для начала необходимо определиться с понятием кадастровой стоимости земельного участка. Не стоит путать ее с рыночной стоимостью земли (хотя эти характеристики коррелируют между собой).

Кадастровая стоимость является некой усредненной величиной, формируемой на базе массовой оценки большого количества земельных участков.

Нужна она, в первую очередь, государству для определения размера налогообложения, а также осуществления различных регулятивных функций.

Гарантируем положительный результат!

Наше максимальное снижение кадастровой стоимости!

Положительных заключений СРО на наши отчёты.

Но всегда ли государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков является справедливой? Оказывается далеко не во всех случаях. Она может значительно отличаться от рыночной, причем в любую сторону.

Наша компания оказывает услуги в сфере оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимого имущества. Мы работаем как с частными лицами, так и с представителями крупного бизнеса.

Зачастую наши клиенты сталкиваются с серьезной проблемой, когда при оценке кадастровой стоимости земельных участков цена оказывается существенно выше рыночной из-за несовершенства механизма ее определения.

А это в результате приводит к увеличению налогов и снижению рентабельности бизнеса. Почему так получается? Можно столкнуться как минимум с тремя причинами.

  • Исполнитель (компания, выигравшая государственный конкурс) оценивает недвижимость на основании данных из открытых источников. Однако указываемая в них стоимость участков обычно выше, чем итоговая цена сделки.
  • Определение кадастровой стоимости земли часто ведется без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. А ведь каждый из них может характеризоваться различной транспортной доступностью, имеющимися коммуникациями, гидрологическими особенностями и так далее.
  • Земельный участок может быть неверно причислен к тому или иному виду разрешенного использования. Это приводит не только к многократному увеличению налога, но и к серьезным юридическим проблемам.

К счастью, кадастровая стоимость земли может быть пересмотрена на основании проведения независимой оценки объекта недвижимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, и мы подскажем, как это сделать.

Показатели практики НЭО «ВЕГА»

  • 60%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат на этапе обращения в Комиссию при Росреестре
  • 40%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости получили положительный результат по решению суда
  • 55%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили кадастровую стоимость на 30-60%
  • 45%юридических лиц, оспоривших кадастровую стоимость недвижимости снизили стоимость более, чем на 60%

Данные представлены за 2016 год.

Мы гарантируем оспаривание кадастровой стоимости!

В случаи отрицательного решения мы вернем 100% Стоимости наших услуг.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?

Внесудебный порядок.

Осуществляется посредством обращения в специальную Территориальную комиссию.

Основанием оспаривания может быть как недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, так и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

При оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, его рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка прилагаются:

  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Судебный порядок.

Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.

Если для процедуры оспаривания (судебной или внесудебной) вам требуется доступная по цене независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка, компания «Вега» готова предложить весь спектр услуг в данной сфере. Мы гарантируем:

  • профессиональное юридическое сопровождение всех судебных исков;
  • квалифицированные консультации по любым вопросам кадастровой стоимости земли;
  • грамотную экспертизу обоснованности установленной кадастровой стоимости;
  • своевременные отчеты о выполненной работе и полную прозрачность нашего сотрудничества.

Звоните нам прямо сейчас по указанным на сайте телефонам.

Цели оспаривания кадастровой стоимости земли

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка может быть востребованно для следующих целей:

  • уменьшение налоговых платяжей собственника земли;
  • уменьшении стоимости выкупа земельного участка;
  • уменьшении велечины арендной платы за земельный участок.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *