Присоединяйтесь к нам в социальных сетях:

Ипотека на коммерческую недвижимость — условия и требования к заемщикам

Коммерческая ипотека для физических лиц

Коммерческая недвижимость, представляющая собой нежилые помещения, предназначенные для ведения бизнеса во всех многообразных своих проявлениях, от складирования до торговли или производства, при грамотном подходе и выгодном расположении может быть высокодоходным способом инвестиций.

Однако, значительные денежные средства, требующиеся для покупки подобного объекта, не всегда могут быть изъяты из оборота, особенно если предпринимательство носит индивидуальный характер или относится к малому бизнесу, без ущерба для текущей деятельности. Решением вопроса может стать ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц, позволяющая оперативно отреагировать на выгодное предложение рынка и стать собственником прибыльного объекта для собственных нужд или сдачи в аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Любой предприниматель, арендующий помещения для осуществления своей деятельности, предпочтет отдавать сопоставимые ежемесячные платежи банку, став при этом владельцем недвижимости, хоть и с ограничением прав до момента полной сатисфакции кредитора. Именно такую возможность предоставляют финансовые учреждения в относительно новом кредитном продукте, предназначенном для покупки коммерческой недвижимости, которая сама и является обеспечением возмещения затрат банка.

Для того, чтобы кредит на покупку недвижимости для бизнес-процессов был предоставлен фирме или организации, необходимо наличие ликвидных оборотных средств, которые выступают залогом, а если таковые отсутствуют, то приобретение становится невозможным.

Кому предоставляется кредит

Название кредитного продукта для приобретения объектов недвижимости из нежилого фонда может ввести в заблуждение, сформировав ошибочное мнение потребителей о том, что коммерческая ипотека для физических лиц, может быть предоставлена любому субъекту, не являющемуся юридическим лицом. На самом деле круг заемщиков, которые могут подать заявку и воспользоваться соответствующей программой кредитования ограничен следующими субъектами:

  • индивидуальные предприниматели;
  • владельцы бизнеса;
  • топ-менеджеры компаний и организаций.

Именно для данных категорий граждан финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку для покупки недвижимости коммерческого назначения, являющуюся альтернативой кредитования юридического лица.

Помимо социального статуса к потенциальному заемщику предъявляются следующие требования:

  • возраст в интервале от 21 года до 65 лет;
  • российское гражданство.

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

  1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
  2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
  3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
  4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
  5. Сведения о банковских счетах;
  6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
  7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
  8. Оценочная экспертиза недвижимости;
  9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
  10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

  • документы, подтверждающую регистрацию ИП;
  • справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
  • выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
  • лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

  • справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
  • справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

  • данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
  • отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
  • банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
  • данные по основным средствам организации;
  • бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Требования к объектам недвижимости

Помимо того, что не многие банки предоставляют коммерческую ипотеку, регионы распространения кредитной программы также имеют ограниченный перечень предложений, который необходимо уточнять в каждом отдельно взятом населенном пункте. Там же, где долгосрочный кредит на покупку нежилой недвижимости представлен, она должна соответствовать следующим требованиям:

  • общая площадь помещений должна быть не менее 150 кв. метров;
  • постройка, в которой размещается коммерческая недвижимость, должна иметь капитальный характер;
  • не иметь прав третьих лиц на собственность и финансовых обременений;
  • расположение объекта должно соответствовать региону, в котором выдается ипотека.

Объектами коммерческой ипотеки считаются помещения, предназначенные для функционирования:

  • офисов;
  • складов;
  • торговых точек;
  • производственных процессов;
  • предприятий обслуживания (питание, гостиницы и т.п.).

Схемы оформления ипотеки

Существенным отличием, оформления кредита при покупке коммерческой недвижимости от обычной ипотеки, является невозможность её залога в банке до того момента пока право собственности не перешло от старого владельца к новому.

Такой интервал между передачей кредитных средств заемщику и возможностью получения гарантии их возврата, в виде купленного объекта, представляет угрозу интересам финансовых учреждений и обуславливают необходимость применения одной из следующих схем коммерческой ипотеки.

Схема, когда продавцу необходимо подождать, включающая следующие этапы:

  1. Между субъектами сделки купли-продажи оформляется договор;
  2. Покупатель передает продавцу авансовую часть стоимости объекта сделки, равную сумме залога по договору коммерческой ипотеки в банке;
  3. Банк предоставляет гарантийное письмо, по которому остаток суммы будет передан продавцу после перехода прав собственности и кладет деньги в специально открытую депозитную ячейку;
  4. Регистрируются права на недвижимость нового владельца;
  5. Оформляется договор залога, после чего заемщик получает оставшиеся средства и расплачивается с продавцом или у того появляется доступ к средствам на депозите.

Схема, когда продавец закладывает недвижимость, подразумевает следующие шаги:

  1. Покупатель передает продавцу аванс в размере залоговой части по ипотечному договору и гарантию банка о полной оплате после залога имущества;
  2. Собственник закладывает свое имущество банку, оформляет договор купли-продажи с покупателем и получает остаток средств;
  3. Документы передаются на регистрацию нового права собственности с согласия банка и с переходом залога к новому владельцу.

Процедура более сложна для документального оформления, но соблюдает интересы всех участников в наибольшей степени.

Схема с дополнительной регистрацией фирмы, заключается в выполнении следующих действий:

  1. Продавец регистрирует новую фирму, получающую права собственности на объект недвижимости;
  2. Вновь созданная фирма передает недвижимость в залог банку, получая взамен кредитные средства, причитающиеся покупателю по договору ипотеки;
  3. Оформляется переход владения фирмой от продавца объекта недвижимости к продавцу, вместе с залогом в банке;
  4. После выплаты кредита покупатель вправе переоформить недвижимость в личную собственность.

Данный сценарий является более сложным вариантом с залогом объекта недвижимости, требующим выполнения массы регистрационных действий, которые еще больше удлинят процедуру оформления сделки.

Таким образом, оптимальной схемой, по времени оформления и соблюдению интересов всех участников сделки с коммерческой недвижимостью, является передача ее в залог банку текущим сособственником с последующей продажей и переходом обязательств к новому владельцу, который получает для этого ипотечный кредит.

Условия коммерческой ипотеки

Учитывая высокую стоимость нежилых объектов недвижимости, предназначенных для ведения бизнеса, коммерческая ипотека без первого взноса может быть предоставлена банком только при наличии соответствующего залога, перекрывающего не только стоимость нового приобретения, но и проценты по кредиту за весь период использования.

Обеспечением ипотеки, как и других аналогичных финансовых инструментов, могут выступать, имеющиеся в наличии у заёмщика объекты движимого и недвижимого имущества, а также ценные бумаги.

Обобщенные условия коммерческой ипотеки для физических лиц имеют следующие характеристики:

  • максимальная сумма дифференцирована, в зависимости от банка, и может достигать 200 млн. рублей, не превышая при этом 80% от стоимости объекта, если не предоставлен дополнительный залог;
  • срок кредитования может находиться в интервале от 5 до 15 лет и напрямую зависит от платежеспособности клиента и обеспеченности обязательств;
  • процентная ставка по ипотеке составляет от 11,5%, если кредит предоставляется в рублях, и от 10% при валютном займе;
  • первоначальный взнос, при отсутствии обеспечения, составляет от 20-30% стоимости объекта.

Сравнительный анализ условий банков

Представленная ниже таблица охватывает условия кредитования для различных финансовых институтов нашей страны по состоянию на 2018 год:

Как и любой другой кредитный продукт, коммерческая ипотека на максимально выгодных условиях может быть предоставлена при банковском обслуживании фирмы-заемщика, солидном обеспечении и минимальном сроке займа.

: Наталья приобрела коммерческое помещение в ипотеку

Итого

Несмотря на сложности и предъявляемые требования, коммерческая ипотека для физических лиц, является привлекательным продуктом, получить который при желании может любой желающий, так как оформить ИП не сложно, также, как и заявить полугодовую прибыль от самозанятости. Удовлетворяя тем самым банковским требованиям к заемщику, можно стать собственником помещений, которые при выгодном расположении и рациональном использовании, способны не только перекрыть ежемесячный ипотечный платеж, но и принести прибыль.

Коммерческая ипотека для физических лиц: особенности, виды, условия :

Всего несколько лет назад на российском рынке появился новый банковский продукт — ипотека на коммерческую недвижимость. Хотя для нас это явление достаточно новое, западные компании уже давно оценили его по достоинству. Давайте подробнее рассмотрим этот вид коммерческого кредитования, его особенности, преимущества и недостатки.

Недвижимость для бизнеса

Если вы решили открыть собственное дело или расширить уже существующий бизнес, вам может понадобиться дополнительное помещение. Конечно, если у вас есть необходимая сумма, можно сразу приобрести желаемое.

Если же денег нет, единственная возможность приблизиться к цели — кредит. Коммерческая ипотека — это долгосрочный банковский заем на приобретение нежилого помещения для ведения бизнеса.

С помощью такого кредита можно купить офис, склад, торговое или промышленное помещение.

Обычно в подобной банковской услуге нуждаются молодые люди, только начинающие свою деятельность, И индивидуальные предприниматели, планирующие расширение бизнеса.

Кроме того, воспользоваться подобным предложением могут граждане, обеспечивающие себя работой самостоятельно: нотариусы, адвокаты. Им необходимо иметь офис для приема граждан.

Также услугой могут воспользоваться граждане, желающие выгодно вложить свободные денежные средства. Приобретя в ипотеку объект коммерческой недвижимости, можно выгодно сдавать его в аренду.

Правовые вопросы

Коммерческая ипотека в Российской Федерации далека от сферы государственных интересов. Вследствие этого в законодательстве отсутствуют внятные разъяснения особенностей этого вида кредитования.

Действующий закон об ипотеке (ФЗ № 102) рассчитан на жилищные займы, а вот в части кредитования бизнеса он содержит много пробелов.

В результате далеко не все российские банки отваживаются работать с бизнес-ипотекой.

С другой стороны, залогом по такому виду кредитов становится недвижимость, причем коммерческого назначения. Этот факт заставляет некоторые банки пересиливать опасения. Таким образом, эта отрасль кредитования хоть и медленно, но развивается.

Условия кредитования

Поскольку ипотека под залог коммерческой недвижимости для российских банков — дело достаточно новое, условия получения такого займа в разных финучреждениях могут сильно различаться. Но, рассмотрев несколько подобных предложений, можно вывести перечень условий для среднестатистического заемщика. Выглядит он так:

  • сумма кредита — от 1 до 100 миллионов российских рублей;
  • валюта кредитования: рубли, доллары, евро;
  • процентная ставка — от 10 до 15,5 % для физлиц, до 20 % — для юридических лиц;
  • первоначальный взнос — не менее 20 % от стоимости объекта;
  • срок займа — от 5 до 10 лет;
  • обязательное страхование утраты или повреждения объекта.

При этом нужно будет дополнительно доказать, что ваш бизнес существует не менее полугода и является вполне успешным, приносит прибыль. Как видите, для успешного предпринимателя условия вполне приемлемые. Вопросы может вызывать немалая процентная ставка. Но если учесть, что срок ипотеки довольно небольшой, то становится ясно, что переплатить много вы просто не успеете.

Требования к помещению

Ипотека под коммерческую недвижимость в России — не очень распространенное явление. Банки подходят к этому вопросу со всей осторожностью. Прежде всего это касается требований, предъявляемых к объекту недвижимости.Их довольно много:

  1. Прежде всего, помещение или отдельно стоящее здание должно находиться в том регионе, где предоставляется такой вид ипотеки.
  2. Площадь помещения — не менее 150 м2.
  3. Здание не может быть передвижным, оно должно относиться к капитальному строительству.
  4. Помещение должно соответствовать целевому назначению. Например, если заемщик занимается сельским хозяйством, то приобретаемое помещение может быть складом, амбаром, свинарником и так далее. Приобрести помещение для обустройства паркинга в этом случае не получится.
  5. Помещение должно быть юридически «чистым». Кадастровый номер, техническая документация и другие правоустанавливающие документы должны быть в норме.
  6. Недвижимость должна быть свободна от претензий третьих лиц.
  7. Земля, на которой строится (или находится) объект, должна принадлежать заемщику на правах собственности или долгосрочной аренды. В последнем случае банк потребует гарантий, что по окончании срока аренды участок перейдет в собственность заемщика.
  8. Стоимость помещения должна соответствовать рыночной. Этот факт должен быть подтвержден актом оценки не более чем шестимесячной давности. Оценку должен проводить независимый эксперт.
  9. Предмет ипотеки должен быть непременно застрахован.

Как видите, список требований довольно большой. Поэтому банки, старательно развивающие данное направление, чаще всего имеют перечень объектов, соответствующих всем требованиям и готовых к продаже. Под помещения из такого списка получить ипотеку не составит труда.

Требования к заемщику

А вот к лицам, желающим взять коммерческую ипотеку, требований предъявляется гораздо меньше. Основные критерии такие:

  • заемщик является резидентом РФ;
  • возраст — от 21 до 70 лет (на момент окончания срока ипотеки);
  • срок жизнедеятельности компании (бизнеса, ИП) — 6 месяцев (12 — для сезонного бизнеса).

Для оформления ипотеки на объект недвижимости коммерческого назначения вам понадобится:

  • заявление на оформление кредита;
  • анкета (своя для каждого банка);
  • учредительные и регистрационные документы для вашего бизнеса;
  • документы, подтверждающие хозяйственную деятельность;
  • финансовые отчеты.

Конечно, список может немного отличаться. Полный перечень вам укажет менеджер кредитного учреждения при оформлении ипотеки.

Бизнес-ипотека для физических лиц

Коммерческая ипотека для физических лиц — и вовсе новое понятие для российских банковских учреждений. Прежде всего подобную услугу предоставляют крупные банки:

Также обратиться можно и в другие учреждения:

  • «АбсолютБанк».
  • «Москоммерцбанк».
  • «РосБанк».
  • «Русский Ипотечный банк».
  • «ВТБ 24».
  • «СОЮЗ АКБ».
  • «ПромТрансБанк» и другие.

Каждый из них предлагает свои условия получения денег, а вот список документов у всех примерно одинаков:

  • паспорт, ИНН;
  • военный билет (если есть);
  • копии документов о семейном положении;
  • справка о доходах и из налоговой инспекции;
  • документы, подтверждающие наличие счетов, акций, облигаций, и другие доказательства платежеспособности;
  • лицензия на предпринимательскую деятельность;
  • экспертный отчет об оценке имущества, его рыночной стоимости;
  • документы о страховании объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на землю под объектом недвижимости или договор аренды;
  • договор купли-продажи объекта недвижимости, приобретаемого в ипотеку;
  • другие документы по требованию банка.

Преимущества

Конечно, основной плюс, который предлагает коммерческая ипотека — приобретение собственного бизнес-помещения в короткие сроки. Это очень важно.

Ведь наличие собственного офиса, торгового зала или другого помещения делает предпринимателя независимым от изменения цен на аренду и других неприятных моментов.

Конечно, ипотека не освобождает от обязанности ежемесячно уплачивать довольно большую сумму. Но это уже будут платежи за личную недвижимость, а не аренда. Совсем другое дело, не правда ли?

Еще одним преимуществом является то, что многие банки предоставляют довольно большой срок кредитования — до 10 лет. Иногда можно оформить бизнес-ипотеку даже без первого взноса. Правда, для этого понадобится предоставить банку дополнительный залог.

Многие банки практикуют также досрочное погашение без штрафных санкций, а также отсрочку в погашении основного долга сроком до полугода.

Недостатки

Как и любой другой кредит, коммерческая ипотека, несомненно, имеет и недостатки. К основным можно отнести такие:

  • отсутствие четкого законодательного регулирования;
  • отсутствие у многих банков достаточной практики, ипотечных схем, четко установленных лимитов риска и так далее;
  • наличие спорных моментов при оформлении земельного участка в качестве залога в тех случаях, когда приобретается целое здание;
  • явно завышенный объем требуемых документов;
  • необходимость проведения и оплаты дополнительных процедур: страхование, экспертиза, оценка стоимости и так далее; все это влечет за собой долгий срок оформления и дополнительные расходы.

Особенности кредитования для юридических лиц

Коммерческая ипотека для юридических лиц также имеет свои особенности. Например, в законе содержится прямая норма, запрещающая оформление закладной до регистрации сделки. Это довольно большой риск для финансового учреждения.

Получается, что банк сначала дает деньги на покупку, затем приобретается недвижимость, и только потом она может выступать залоговым имуществом. Кредитным учреждениям приходится идти на дополнительные ухищрения.

Деньги в этом случае часто помещаются в банковскую ячейку, принадлежащую этому финучреждению, или поступают на особый аккредитив без возможности отзыва.

Существует и еще одна сложность. Коммерческая недвижимость, как известно, имеет балансовую стоимость. Она обычно значительно ниже рыночной цены. В этом случае у продавца возникает налогооблагаемая прибыль.

Покупателю также неинтересно прописывать в договоре истинную стоимость помещения, ведь сумма налога в этом случае будет намного больше. А вот банку рыночная цена как раз очень важна.

В противном случае часть займа не будет покрываться стоимостью залогового имущества.

Для оформления ипотеки на бизнес-недвижимость юрлица должны приготовить:

  • бухгалтерский отчет о прибыли/убытках;
  • анализ товарно-денежного оборота фирмы как минимум за 6 месяцев;
  • сведения о дебиторской и кредиторской задолженностях;
  • информацию банка о состоянии счетов предприятия;
  • сведения об основных средствах;
  • информацию о действующих кредитных сделках, других видах договоров;
  • другие документы на усмотрение банка.

Схемы оформления

Поскольку коммерческая ипотека не имеет четкого законодательного регулирования, подобные сделки для банков довольно рискованны. Существуют три основные схемы оформления, помогающие свести риск и к минимуму.

  • стороны заключают договор купли-продажи;
  • покупатель вносит первоначальный взнос, а банк гарантирует выплатить остальное после оформления залога;
  • покупатель регистрирует право собственности;
  • оформляется залог, и покупателю выплачивается недостающая сумма.
  • покупатель отдает продавцу первый взнос;
  • помещение передается в залог банку;
  • проводится регистрация смены собственника, заключается договор купли-продажи;
  • продавец получает остаток суммы, несмотря на то, что регистрационные мероприятия продолжаются.
  • регистрируется отдельное юрлицо, в собственность которого передается объект недвижимости;
  • за кредитные средства покупатель приобретает права владения этим юрлицом;
  • после выплаты кредита покупатель может переоформить право собственности на себя.

Чтобы полностью контролировать прохождение сделки, заемщику чаще всего предлагают представление его интересов. Таким образом, представитель банка берет на себя согласование всех вопросов и общение в различных службах. Это позволяет заемщику не только сэкономить время, но и снизить риски на всех этапах процесса.

Коммерческая ипотека – лучший вариант для бизнеса

Для ведения бизнеса организация или частный предприниматель нуждаются в подходящем помещении. Коммерческая недвижимость может использоваться под офис, магазин или склад.

Можно подобрать помещение для аренды. Но сейчас все больше предпринимателей стремятся приобрести недвижимость в собственность.

Если организация не располагает достаточными средствами, поможет новый кредитный продукт — коммерческая ипотека.

Коммерческая ипотека появилась в России недавно. Но среди бизнесменов продукт стремительно набирает популярность. Данный вид ипотеки – целевой кредит на покупку полезной коммерческой площади.

Купленная недвижимость используется в качестве торговой площадки, офиса или склада. Преимущество приобретения собственного помещение – возможность в дальнейшем извлекать прибыль.

При закрытии бизнеса можно реализовать коммерческую недвижимость или сдавать в аренду.

Коммерческая ипотека – это способ решить вопрос с помещением, имея часть необходимой суммы. Как и любой ипотечный пакет, данный кредит имеет ряд особенностей.

В отличие от ипотечных пакетов на жилую недвижимость, коммерческая ипотека отличается более сжатыми сроками:

  • Минимальный срок кредитования – 5 лет;
  • Максимальный срок кредита – 12 лет.

Ипотечное кредитование на коммерческую недвижимость только набирает популярность. На данном этапе развития продукта банки предлагают кредит со ставкой от 10 до 20% годовых.

Оформление коммерческой ипотеки предполагает наличие особых требований к заемщику, к приобретаемой недвижимости:

  • Площадь коммерческой недвижимости до 150 м2;
  • Отсутствие обременений;
  • Здание полностью построено и введено в эксплуатацию;
  • Приобретаемое здание или помещение находится в регионе отделения банка, в котором оформляется ипотека;
  • Здание оформлено, как капитальная постройка;
  • Помещение или здание должно иметь статус «нежилая недвижимость».

Внесение первоначального взноса – обязательное условие коммерческого кредитования:

  • От 20 до 30% — с поручителем;
  • От 30% — без поручителя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *