Присоединяйтесь к нам в социальных сетях:

Что такое компенсационный фонд долевого строительства и зачем он нужен

Компенсационный фонд долевого строительства. Что нужно знать дольщикам

Закон о компенсационном фонде долевого строительства, который также называют «фондом дольщиков» принят в 2017 году. Что изменится для покупателей жилья на стадии строительства и как будет работать указанный фонд.

Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?

Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. Принцип действия данного фонда довольно простой. Каждый застройщик, продающий строящееся жилье по 214 Федеральному закону, то есть по договорам долевого участия, будет обязан делать отчисления в фонд.

В случае если у какого-то застройщика начинаются проблемы и тот или иной объект рискует стать долгостроем, он достраивается за счет средств фонда. Если же по каким-то причинам достроить объект нельзя, дольщикам будут возвращаться вложенные деньги.

До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании.

На конец 2016 года страхованием долевого строительства занимались 19 страховых компаний, из которых активную деятельность вели только 6. Причем среди этих 6 порядка 70% страхования приходилось на 3 компании. При этом, за все время существования 214 ФЗ ни одна страховая компания не ответила за то, что она застраховала.

Этот механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

Узнайте больше: > ДДУ с 2017 года — правила покупки новостройки по ФЗ-214

Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании.

Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.

Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда?

До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

Узнайте больше: > Риски договора долевого участия (ДДУ)

На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? Достройка дома или компенсация?

Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение.

При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения.

Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата).

Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

Узнайте больше: > Как правильно составить договор долевого участия с застройщиком

Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

Зачем нужен компенсационный фонд долевого строительства?

Текущие правовые механизмы защиты прав участников договоров долевого строительства работают по признанию многих экспертов и участников рынка недостаточно эффективно. Государство планирует вместо них внедрить принципиально новый механизм соответствующего назначения — представленный компенсационным фондом застройщиков, планируется, что он заработает со второй половины 2017 года.

Вместо очень сложных и не всегда эффективных механизмов страхования рисков дольщиков, применяемых сегодня, российский законодатель учреждает альтернативную модель защиты субъектов правоотношений от соответствующих рисков: в ее основе — функционирование федерального компенсационного фонда. Данная организация, работая по простым и прозрачным правилам, призвана значительно усилить правовую защиту инвесторов по долевым контрактам.

Суть нововведений

Компенсационный фонд застройщиков — это денежный резерв, находящийся в распоряжении некоммерческой организации, которую должно учредить Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, и которая призвана решать следующие задачи:

    Выплата компенсаций дольщикам (гражданам, заключившим с застройщиками договор на долевое строительство) в случае, если застройщик не выполняет своих обязательств и, как следствие, признается банкротом.Величина данных компенсаций будет соответствовать полной стоимости контракта на возведение новостройки.

Денежные средства, выплачиваемые за счет компенсационного фонда, заменят применяемые сейчас компенсационные механизмы – страховые выплаты, а также выплаты от банков-поручителей. Пока что дольщики задействуют именно эти механизмы – до момента полноценного начала деятельности НКО, управляющей фондом.

  • Сбор обязательных перечислений от застройщиков (именно за счет соответствующих перечислений осуществляются выплаты дольщикам).Величина перечислений составит порядка 1% от суммы всех контрактов с дольщиками на строительство здания по проектной документации (указанная цифра может дифференцироваться в зависимости от конкретного строительного проекта — соответствующие критерии будут определены компетентными органами власти в 1-м полугодии 2017 года).
  • Инвестирование полученных от застройщиков перечислений в целях сохранения их покупательной способности либо увеличения.Инвестирование будет осуществляться, главным образом, в различные ценные бумаги, государственные обязательства.
  • Передача строительных проектов от застройщиков-банкротов другим строительным фирмам на достройку, а также оказание им финансовой помощи при соответствующей достройке.

    Решение о передаче незавершенных проектов на достройку может быть принято НКО, управляющей фондом, в случае, если расходы на соответствующую достройку будут меньше суммарных выплат гражданам по долевым контрактам. При этом, данное решение должно быть одобрено арбитражным судом, рассматривающим процедуру банкротства застройщика.

    В чем заключается принципиальное новшество во введении компенсационного фонда?

    Собственно, что изменится для дольщиков?

    До инициирования учреждения компенсационного фонда российские дольщики имели возможность защититься от застровщиков, не исполняющих своих обязательств по договорам добросовестно или столкнувшихся с экономическими сложностями (как следствие — банкротством) посредством 3 механизмов:

    • страхования при участии коммерческой страховой фирмы;
    • страхования по договору с саморегулируемой организацией;
    • банковской гарантии.

    Ни один из этих механизмов не смог обеспечить должного уровня защиты интересов дольщиков по разным причинам: в силу неоднозначной правоприменительной практики, недостатка финансовых ресурсов у различных участников правоотношений, влияния кризиса.

    В результате, Правительством РФ было принято решение заменить указанные механизмы новым способом защиты интересов дольщика — учреждением единого государственного компенсационного фонда. Основные новшества при задействовании его ресурсов заключаются в следующем:

    1. Выплаты дольщикам должны носить безусловный характер, производиться оперативно (предполагается сведение к минимуму бюрократических процедур, судебных слушаний, которые характерны для текущих механизмов защиты дольщика).
    2. Механизм работы фонда предельно удобен для застройщика: все, что должен сделать застройщик — перечислить в фонд 1% (ориентировочно) от стоимости строительного проекта (нет необходимости долго искать партнера — страховую фирму, СРО, банк, тратить время на изучение его условий, заключение соглашения с ним).
    3. Уменьшается количество сторон сделок по подписанию соглашений о защите дольщиков, что снижает вероятность появления коррупционной составляющей (практически исключаются посредники, получатель гарантийных средств от застройщика — одно юрлицо в лице НКО, управляющей компенсационным фондом).

    Когда именно заработает новая структура?

    НКО, управляющую фондом, о котором идет речь, планируется подчинить Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Предполагается, что данная НКО (вероятнее всего, как структура АИЖК) полноценно заработает к началу 2-го полугодия 2017 года (но это предварительный срок, он не закреплен нигде официально и определен в соответствии с оценками экспертов).

    Задержка в начале деятельности соответствующей НКО связана со многими причинами.

    Прежде всего — с тем, что компетентным органам власти предстоит окончательно определить размер перечислений от застройщиков. Ориентировочно они составят порядка 1%, но, как отмечает в интервью СМИ руководитель АИЖК Александр Плутник, могут быть увеличены по некоторым проектам до 3%.

    Кроме того, основной нормативный акт, регламентирующий использование фонда — Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 года № 1310 может полноценно исполняться только при условии закрепления и детализации утвержденных в нем норм на уровне федерального закона.

    Что нужно знать дольщикам о компенсационном фонде долевого строительства?

    «РИА-Недвижимость» опубликовало ответы на основные вопросы, связанные с работой фонда долевого строительства.

    Что такое «Фонд дольщиков» и как он будет работать?

    Компенсационный фонд создан для защиты интересов покупателей жилья в строящихся домах. До принятия закона о нем эту функцию выполняли страховые компании. Однако механизм был признан неэффективным, поэтому понадобился новый. Теперь застройщики сами будут отчислять определенный процент (точнее — 1,2% от стоимости каждого заключенного ими договора долевого строительства) в фонд.

    Однако права тех дольщиков, кто заключал ДДУ еще по старым правилам, будут все так же обеспечивать страховые компании. Фонд будет работать по объектам, где первый договор долевого участия будет зарегистрирован после госрегистрации фонда в форме публично-правовой компании, которая должна произойти не позднее 90 дней со дня вступления закона в силу.

    Повысятся ли цены на жилье после запуска нового механизма?

    По прогнозам АИЖК, новый механизм не повлияет на уровень цен на жильё. Для застройщиков установлен взнос в размере 1,2% от каждого договора долевого участия, что сопоставимо с текущим страховым тарифом. Таким образом, экономика для большинства застройщиков не должна поменяться.

    К тому же сейчас в России работают свыше 6 тысяч застройщиков, это достаточно конкурентный сектор. Новые реалии будут стимулировать их к тому, чтобы покрывать взносы за счет собственных ресурсов, а не перекладывать их на покупателя.

    С другой стороны, законом предусматривается возможность пересмотра ставки, поэтому изменения, влияющие на цены для конечного покупателя, могут произойти, просто не сразу.

    Что будет с дольщиками, которые купили уже жильё и не попадают под механизм защиты фонда? Куда им обращаться?

    До 1 августа региональные власти должны будут представить в Минстрой России механизмы решения проблем обманутых дольщиков с указанием сроков по каждому дому.

    На что может рассчитывать дольщик в случае банкротства застройщика? В каких случаях будет достаиваться объект, а в каких – выплачиваться компенсация?

    Это будет зависеть от решения общего собрания дольщиков, на котором сами участники долевого строительства могут решить, нужно ли дом достраивать, привлекая нового застройщика, либо получить компенсацию.

    Таким образом, решение о судьбе объекта по сути, принимается самими гражданами, а фонд — реализует принятое решение.

    При этом предусмотрено принятие отдельного решения в отношении каждого дома — например, по дому в высокой степени готовности граждане могут принять решение о достройке с привлечением застройщика, а по дому «на этапе котлована» — о получении денежного возмещения. Получается, что если жилой комплекс состоит из нескольких отдельно стоящих домов, решение по каждому принимается отдельно.

    Как будет выплачиваться компенсация? Дольщик сможет получить обратно всю сумму вложенных средств?

    Не во всех случаях. Размер компенсации будет равен общей площади по всем ДДУ в строящемся объекте, но не более 120 квадратных метров, умноженной на фактическую среднюю цену на первичном рынке в субъекте (она определяется по данным Росстата). Таким образом, покрываются риски всех покупателей стандартного жилья, но не берется риск покупателей элитных или просто больших квартир.

    Чем ближе стоимость приобретаемой квартиры к среднему значению по региону (субъекту федерации), тем лучше защищен дольщик.

    Может ли так случиться, что денег в фонде не хватит? Что тогда будет?

    Законом предусмотрена ежегодная актуарная оценка обязательств и возможность корректировки тарифа по итогам такой оценки путем внесения соответствующих изменений в закон. Это значит, что фонду не может «вдруг» не хватить средств.

    Актуарная оценка — это строгий экономический механизм, беспристрастный и основанный на статистике и законе больших чисел. Предполагается, что она позволит своевременно формировать базу для изменения тарифа, а сам процесс изменения ставки взносов в фонд путем внесения изменений в закон обеспечит открытый и гласный порядок пересмотра.

    Сможет ли дольщик контролировать ход строительства и финансовое состояние застройщика?

    Закон предусматривает такую возможность как для дольщиков, так и для потенциальных покупателей.

    Для этого с 1 января 2018 года начнет работу единая информационная система, где будет собрана информация по всем застройщикам и объектам долевого строительства в стране. У каждого человека будет доступ к этой системе.

    Что такое публично-правовая компания? Какие обязательства это налагает на фонд?

    Изначально фонд был создан в формате некоммерческой правительственной организации, однако в процессе принятия закона о его деятельности было принято решение преобразовать его в публично-правовую компанию.

    По словам главы Минстроя Михаила Меня, это было сделано для того, чтобы усилить госконтроль за деятельностью фонда.

    Согласно принятому закону, государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

    Статус публично-правовой компании предусматривает соблюдение требований по раскрытию информации о деятельности, аудиту отчетности, системе внутреннего контроля, ведения закупочной деятельности.

    В состав наблюдательного совета фонда войдут представители Госдумы и Совета Федерации, а контролировать его работу будет Счетная Палата.

    Формат публично-правовой компании сделает полностью прозрачной работу фонда.

    Будут ли у фонда представительства в регионах? Куда обращаться дольщикам в случае проблем?

    Фонд будет принимать взносы от застройщиков из всех регионов страны.

    При этом в каждом регионе, где ведется долевое строительство, контроль за целевым использованием средств дольщиков, соблюдением требований к раскрытию и размещению информации, графиков строительства ведут региональные контролирующие органы. Это могут быть региональные министерства строительства, органы по надзору за долевым строительством и т.д. Граждане всегда могут обратиться к ним с вопросами.

    Где будут храниться взносы в фонд и каковы гарантии того, что они не исчезнут, как компенсационные фонды в саморегулировании?

    Компенсационный фонд обособляется от иного имущества Фонда. Денежные средства будут учитываться на отдельном счете в банке, соответствующем требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.

    Фонд будет вправе инвестировать временно свободные средства на условиях, определенных исключительно Правительством РФ.

    Государственный контроль над фондом будет осуществлять Счетная палата РФ и иные государственные органы.

    Компенсационный фонд долевого строительства

    Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.

    В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости.

    Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств. В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства.

    До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. По новому закону 2017 г.

    о компенсационном фонде дольщиков создается мeханизм государственных гарантий возмещения потерь в долeвом строительствe.

    Фoнд защиты прав дoльщиков

    Принятие закoна 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет рабoту на рынке дoлевого стрoительства.

    История фонда

    1. Инициатива создания фонда долевого строительства обнародована летом 2016 г. (закон №304-ФЗ, ст.23.2).
    2. В начале 2017 г. указом Президента РФ государственный фонд помощи дольщикам был объявлен формально существующим, Госдуме было поручено разработать все связанные с ним правовые вопросы.
    3. С февраля по июль 2017 г.

    положения готовящегося законодательного акта трижды обсуждался в парламенте, проект претерпел радикальные перемены и был утвержден, наконец, парламентом 21.07.2017 г.

    Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

    Правовой статус

    Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков.

    Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.

    Основные функции

    Фонд долевого строительства имеет две главные задачи — помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.

    1. Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
    2. Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
    3. Возмещение убытков дольщикам.
    4. Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
    5. Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.

    Механизм работы компенсационного фонда

    Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами.

    При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.

    • Новый механизм удобен, прежде всего, для застройщиков. Им не надо страховать каждый договор долевого строительства, искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.
    • Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании. Из этого же резерва будет финансироваться компания, которая достроит проблемный объект. Новый застройщик выбирается на конкурсной основе.
    • Дольщики в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Причем, гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК – часть государственной структуры.

    Официальный сайт фонда долевого строительства

    Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК. В ней должно быт отражено:

    • состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество ДДУ, фото этапов строительства жилья;
    • данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
    • факты нарушения законодательства и привлечение к ответственности виновных лиц и т. п.

    Взносы в компенсационный фонд

    С 1 января 2017 г. действует новый порядок заключения договора долевого участия.

    • Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
    • Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
    • Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
    • Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
    • Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.

    Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков . Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.

    Требования к застройщику

    Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07. 2018 года.

    1. Организации, ведущие долевое строительство не имеют права заниматься другой коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный застройщик».
    2. К привлечению средств дольщиков допускаются компании с опытом возведения жилых домов не меньше трех лет, и построившие не менее 10 тыс. кв. м жилья.
    3. На счету компании в течение всего строительства должно лежать не меньше 10% средств, составляющих себестоимость объекта; у неё не должно быть в этот период долгов, кроме строительных кредитов на данный объект.
    4. Застройщики будут получать разрешение на возведение одновременно лишь одного объекта.
    5. Средства дольщиков запрещено тратить на приобретение земли для стойки, создание проектов , инженерные работы. Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
    6. Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
    7. Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:
    • судимость за экономические преступления;
    • быть банкротами;
    • подвергаться дисквалификации.

    Возмещение убытков

    Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.

    • Сначала арбитражным судом устанавливается факт банкротства.
    • Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта. Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
    • Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
    • Список документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.
    • Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
    • На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.

    Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.

    Нюансы

    Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.

    1. Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м2. Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
    2. Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической. Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств.

    Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но он может стать причиной падения деловой активности на рынке долевого строительства.

    Государственный компенсационный фонд долевого строительства: что это и зачем он нужен?

    Компенсационный фонд долевого строительства создан по поручению президента РФ Владимира Путина и начал действовать с начала текущего года. Этот инструмент поможет защитить дольщиков и кардинально изменит деятельность строительных компаний…

    Возглавила государственный компенсационный фонд Елена Николаева, бывший заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы прошлого созыва.

    Управлять фондом будет ОАО «Агентство по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК), наблюдательный совет которого одобрил кандидатуру Николаевой.

    Согласно законопроекту, организация будет иметь форму публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

    Зачем нужен фонд

    Фонд призван защитить права граждан, приобретающих жильё в новостройках: его средства будут направлены на возмещение убытков дольщиков и завершение строительства домов в случае, если застройщик не исполнил своих обязательств. Сейчас российское правительство разрабатывает проект федерального закона, согласно которому девелоперы будут выполнять свои обязательства по передаче квартир дольщикам в принципиально новой форме.

    Фонд ещё не имеет урегулированного механизма деятельности и на сегодняшний день решает организационные вопросы.

    В пятницу, 3 февраля, в Общественной палате РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» рассмотрели в нулевом чтении.

    Вскоре в 214-ФЗ «О долевом строительстве» будут внесены поправки, которые урегулируют работу фонда, определят размер отчислений строительных компаний, порядок выплат обманутым дольщикам и завершения недостроенных объектов.

    Назначение компенсационного фонда определено: он будет накапливать взносы от строительных компаний, отслеживать регулярность поступления платежей; выступать арбитражным управляющим в процедуре банкротства девелопера, который перечислял деньги как минимум по одному объекту. Также фонд будет компенсировать убытки обманутым дольщикам, выдавать займы, включая беспроцентные, инвесторам, которые возьмут на себя обязательства по завершению недостроенных объектов разорённых застройщиков.

    Елена Николаева уверена, что новый механизм функционирования надежно защитит дольщиков, а интересы застройщиков власти учтут в изменениях к законопроекту, регулирующему работу фонда.

    Как в конце января заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, до конца первого квартала текущего года компенсационный фонд заработает в полную силу. Глава Минстроя пояснил, что прежде нужно принять ряд поправок в законодательство касательно прекращения страхования рисков дольщиков страховыми компаниями.

    Где берутся средства

    Предполагается, что застройщики будут отчислять в государственный компенсационный фонд деньги, которые сегодня от них получают страховщики, это 1% от суммы договоров долевого участия (ДДУ).

    По предварительным оценкам экспертов, годовой объём фонда будет составлять порядка 40-50 миллиардов рублей. По сути, со временем он должен заменить действующий механизм страхования ДДУ и банковские гарантии.

    Фонд станет подобием Агентства по страхованию вкладов и придёт на смену Общества взаимного страхования ответственности застройщиков, которое существует сегодня.

    Мнение участников рынка

    Большинство представителей рынка недвижимости согласны, что в России необходимо создать компенсационный фонд.

    Эксперты отмечают, то это скажется на работе застройщиков, а введение сразу нескольких видов взносов (компенсационный фонд и страхование) повлияет на стоимость недвижимости.

    На первом чтении застройщики выразили мнение, что сегодняшняя редакция федерального закона не решит проблемы страхования апартаментов, инвестиционных покупателей жилья, приобретающих одновременно несколько объектов, юридических лиц и другие.

    По мнению строительных компаний, компенсационный фонд будет в первую очередь выплачивать средства гражданам.

    В то время как финансовая помощь инвесторам, которые будут достраивать дома в случае разорения застройщика, станет второстепенной задачей, хотя компаниям придется строить коммуникации, инженерные сети и прочее за свой счёт. Высока вероятность, что инвесторам не выдадут средства на завершение объектов, считают эксперты.

    Сейчас девелоперов больше всего волнует, по каким критериям будет определяться надежность строительной компании согласно 214-ФЗ и какой будет сумма отчислений в компенсационный фонд. Страховые компании призывают сохранить действующий механизм страхования застройщиков, привлекающих средства дольщиков, и после запуска государственного компенсационного фонда.

    Компенсационный фонд долевого строительства

    Долевое строительство на сегодняшний день — достаточно популярный способ приобретения жилья. Договор долевого участия заключается между строительной организацией, которая будет непосредственно заниматься возведением здания, и инвесторами, то есть дольщиками. В качестве заказчика строительства могут выступать как юридические, так и физические лица.

    Обязанности сторон

    Подрядчик – строительная организация обязуется возвести дом и сдать его в пользу дольщиков.

    Дольщики по договору обязуются оплатить услуги подрядной организации и принять готовое жилье.

    По существу, договор долевого строительства является инвестиционной сделкой, но регулируется не Гражданским кодексом, а специальными законодательными актами.

    Проблемы долевого строительства

    Долевое строительство начало развиваться в нашей стране еще в 2005 году.

    Законодательство претерпело множество изменений относительного такого строительства, но проблем у инвесторов с поиском добросовестного подрядчика от этого не убавилось.

    По сей день долевое строительство – это огромный риск, инвестор может попросту остаться без жилья и без денежных средств. Либо ему самостоятельно придется вводить в эксплуатацию здание, либо будут проблемы с оформлением права собственности.

    Министерство строительства долгое время не оставляло попыток создать компенсационный фонд долевого строительства.

    И, наконец-то, с июля текущего года на уровне правительства сформирован новый инструмент, призванный защитить интересы покупателей жилья во вновь построенных зданиях и изменить правила игры для девелоперов.

    Хотя компенсационный фонд формально начал существовать еще с 01 января 2017 года, но не были досконально разработаны процедуры, по которым должно действовать формирование.

    Суть фонда

    Компенсационный фонд – это организация, которая призвана защитить граждан от возможных убытков при незавершении строительства или неисполнении застройщиком других обязательств.

    На фонд не возложена обязанность по решению проблем дольщиков, которые уже есть. Проще говоря, уже обманутым инвесторам не на что рассчитывать. Связано это с тем, что если сейчас начать решать текущие вопросы, то организация попросту обанкротится.

    Размер взносов для застройщиков будет рассчитываться на основании цены каждой сделки с дольщиком. Внести взнос придется застройщику в момент государственной регистрации отдельно взятого договора о долевом участии.

    Однако тариф для застройщика не должен превышать предельную процентную ставку цены договора участия в долевой застройке. В целом на момент подписания изменений в законодательство застройщики должны вносить 1,2% от стоимости каждого договора.

    В дальнейшем ставка может изменяться на основе федерального закона, но не чаще, чем 1 раз в 12 месяцев.

    Взносы каждый застройщик должен внести за 3 дня до даты регистрации договора о долевом строительстве.

    Теперь отменены такие способы обеспечения сделок, как страхование гражданской ответственности или банковское поручительство. Теперь подрядная организация-застройщик обязана вносить в обязательном порядке взносы в компенсационный фонд, учредителем которого является РФ.

    Основные функции фонда

    Компенсационный фонд создан в форме публично-правовой компании и призван решать несколько вопросов:

    • получать взносы от застройщиков;
    • контролировать своевременность поступления взносов;
    • выступать в качестве арбитражного управляющего в делах о банкротстве компаний-застройщиков, но только в том случае, если эти компании вносили взносы в фонд хотя бы за одно возводимое здание;
    • осуществлять возмещение нанесенного ущерба дольщикам;
    • предоставлять займы (даже на беспроцентной основе);
    • оказание, при необходимости финансовой помощи компаниям-застройщикам, которые возьмутся за достройку незавершенного объекта.

    Свободные средства компенсационного фонда могут быть инвестированы в другие активы, которые определены в законодательстве.

    Участие в саморегулируемой организации

    На фоне последних изменений в законодательстве сменился круг лиц, которые обязаны состоять в саморегулироемой организации. Обязанность сохранилась за следующими лицами:

    • которые имеют подписанные договора на подготовку проектной документации с техническим заказчиком, застройщиком или организацией, ответственной за эксплуатацию какого-либо здания;
    • самостоятельно осуществляющими изготовление проектной документации и строительство сооружений и зданий.

    Не имеют такой обязанности организации с уставным капиталом, который наполовину и более принадлежит государству или муниципалитетам. Также не требуется вступать в СРО предприятиям, которые являются казенными, унитарными или государственными.

    Компенсационный фонд СРО «Обеспечение договорных обязательств» формируется для компенсации субсидиарной ответственности всех членов. Но чтобы сформировать такой фонд, заявки должны подать не меньше 15 членов СРО. Если заявителей меньше, то не получится сформировать фонд обеспечения договорных обязательств, но все собранные средства переводятся в фонд возмещения вреда.

    Теперь застройщики и другие лица, состоящие в СРО, не будут получать свидетельства, а всего лишь будут регистрироваться в электронном реестре, из которого можно получить выписку, чтобы подтвердить свое членство при участии в конкурсе.

    Опасения участников рынка строительства

    Большинство компаний-застройщиков уверены, что двойные взносы в компенсационные фонды приведут к неминуемому повышению цен на жилье. Теперь застройщику придется платить в фонд по долевому строительству и в фонд СРО.

    Определенное опасение высказывают и соинвесторы, то есть те субподрядчики, которые за собственные средства сооружают инженерные сети и коммуникации, ведь если обанкротится девелопер, то возмещение, прежде всего, предусмотрено для физических лиц. У соинвестеров достаточно мало шансов на получение возмещения.

    Естественно, что такая законодательная основа важная для нестабильного рынка строительства и является частью системы защиты инвесторов. Главное, чтобы такой фонд не стал очередной обузой для строительных организаций и строительного рынка в целом, и цены на жилье не начали опять подниматься.

    Публикации

    Защитит ли дольщиков Государственный компенсационный фонд — новый институт, который планируют создать на рынке долевого строительства? Не станет ли он обузой для застройщиков и других участников рынка? Как быть со страховыми компаниями, которые сегодня страхуют риски? Мнения экспертов на этот счет расходятся. Причем местами — кардинально, пишет «Строительство.RU», возвращая своего читателя к обсуждению проблемы в Общественной палате РФ.

    Споры вокруг создания Государственного компенсационного фонда долевого строительства как нового гаранта безопасности дольщиков не утихают. По идее, этот фонд должен был начать свою деятельность еще в январе, однако необходимые поправки в законодательство в конце прошлого года так и не были внесены.

    На итоговой пресс-конференции в конце декабря министр строительства Михаил Мень пообещал, что вопрос с депутатами решится в начале года. Тем временем новой структуре подберут генерального директора (по данным редакции, им будет Елена Николаева), подготовят и передадут всю необходимую документацию. Январь прошел, однако пока никаких движений в этом направлении мы не заметили.

    Между тем обмен мнениями продолжается. Недавно «нулевое чтение» соответствующего законопроекта прошло в Общественной палате РФ.

    Компфонд как системное решение?

    Кризис в строительной отрасли привел к ухудшению ситуации в долевом строительстве. На конец 2016 года из примерно 5,5 тыс. строительных компаний 175 пребывали в стадии банкротства.

    От этого страдают не только сами строители, но и те, ради кого они работают, — покупатели жилья. Сегодня в стране насчитывается около 45 тыс. обманутых дольщиков.

    А если прибавить членов их семей, то эту цифру смело можно увеличить в 3—4 раза.

    Удивляться этому особенно не приходится. Хотя приобретение жилья данным способом обходится дольщикам дешевле, чем его покупка в готовых новостройках или на вторичном рынке, метод долевого строительства все-таки связан с большими рисками, которые несут сами покупатели. Не случайно нигде в мире, кроме России, этот вид строительства большой доли на рынке не занимает.

    Но наши люди, как известно, любят рисковать. Правда, потом для многих попытка стать обладателем недвижимости превращается в самую настоящую жизненную драму. А некоторые не только не приобретают новое жилье, но и… теряют старое.

    Как считает председатель комиссии Общественной палаты РФ Лидия Михеева, наши дольщики просто не умеют просчитывать риски. А в результате мы имеем то, что имеем.

    Когда принимался 214-ФЗ, многие надеялись, что системное решение вопроса найдено. Однако рост числа обманутых дольщиков показывает, что вопрос этот все-таки до конца не решен.

    Более того, риски только нарастают: несмотря на негативный опыт, наши граждане все активнее участвуют в долевом строительстве.

    Так, за 9 месяцев 2016 года по сравнению с тем же периодом 2015-го количество заключенных договоров увеличилось на 9%. За этот период заключено почти полмиллиона таких контрактов.

    По мнению авторов идеи создания компенсационного фонда, этот институт как раз обезопасит дольщиков, так как все без исключения застройщики, работающие по 214-ФЗ, будут отчислять в него до 1% от стоимости строительства.

    Полученная денежная масса, с одной стороны, станет гарантией выплат (случись что с каким-либо застройщиком), с другой — позволит банкам считать долевое строительство менее рискованным бизнесом и выдавать кредиты девелоперам под более низкие проценты.

    Страховщики с обвинениями не согласны

    Но, как говорится, гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Согласно действующему законодательству, все ДДУ подлежат страхованию в страховых компаниях.

    Получается, что новая система ломает этот механизм и создает новый.

    Причину того, почему разработчики законопроекта пошли на столь радикальный шаг, они объясняют тем, что страховщики, мол, не выполняют своих обязательств. Страховые случаи настают, а страховых выплат нет.

    «Упреки в адрес страховых компаний в том, что они не выполняют своих обязанностей, несправедливы, — считает заместитель генерального директора ВСК Анна Рыбина.

    — Выплат еще не было не потому, что страховщики отказываются платить, а потому, что пока дольщики не обращались к ним с финансовыми претензиями.

    И как только это будет происходить, они станут получать положенные им деньги».

    Эксперт признает, что поначалу многие страховые компании вели себя на этом рынке не лучшим образом, но регулятор — Банк России — проделал большую работу по наведению на нем порядка.

    И сегодня система сформирована, к работе допущены 19 страховщиков, а реально страхуют ДДУ лишь пять из них. Пока такой вид страхования связан с очень большими рисками: 80% договоров не попадают в эту сферу по объективным причинам.

    Но мере того как все застройщики перейдут на работу по 214-ФЗ, риски станут уменьшаться, и все больше страховых компаний начнет действовать в этом сегменте.

    «Нет никаких причин считать, что страховые компании не станут выплачивать деньги, — резюмирует Анна Рыбина. — 2017 год в этом плане станет показательным: станет ясно, готовы ли страховщики выполнять свои обязательства. Те же из них, кто по надуманным причинам откажется это делать, попадет под строгие санкции ЦБ».

    А компфонд в этой системе координат мог бы играть роль перестраховщика. К тому же надо понимать, что страховые компании не станут достраивать брошенные строителями дома, ибо это не входит в их функции. Такую задачу, по мнению страховщиков, как раз мог бы взять на себя компфонд.

    Жилье станет дороже

    По мнению первого заместителя генерального директора компании COALCO Михаила Викторова, формирование КФ за счет взносов застройщиков неизбежно приведет к росту стоимости жилья. Кто-то же должен возмещать затраты по этой статье. И нет сомнений, что крайними здесь, как водится, окажутся дольщики.

    По оценкам эксперта, средний домостроительный проект в Москве стоит примерно 4 млрд руб. Отчисления в компфонд со всеми накрутками приведут к росту его стоимости на 220—240 млн руб. В результате цена одного ДДУ возрастет на 5—6%.

    Причем это поставит в более трудную ситуацию не только дольщика, но и застройщика. 214-ФЗ увеличивает для него стоимость билета для входа на рынок. Некоторые компании просто не смогут преодолеть этот барьер.

    Получается, что Минстрой, создавая КФ, стремится повысить спрос на жилье, поскольку его покупка по договорам долевого участия станет безопаснее. Однако взносы в фонд повысят стоимость недвижимости, которая этот спрос обрушит. Каким будет в конечном итоге баланс, пока предсказать трудно.

    Компфонд — не рыночный механизм

    Но даже не это главное. Задача современного государства в экономике — формировать рынки. Однако в России на это дело смотрят с других позиций: у нас почти все действия ведут к созданию «государства-собеса». Рыночные риски государство стремится переложить на себя, в итоге они превращаются в системные риски.

    Мало кому известно, что Агентство по страхованию вкладов (АСВ), по аналогии с которым создается компенсационный фонд «долевки», по сути, является банкротом. В I квартале 2016 года из 120 млрд страховых рублей от банков было получено только 20 млрд руб. Остальное дал Центробанк.

    Уже три раза ЦБ одалживал агентству средства. Но и этого АСВ мало: члены Совета директоров согласились с предложением правления агентства об обращении в Банк России с очередной просьбой увеличить на 180 млрд руб.

    сумму кредита в целях обеспечения финансовой устойчивости системы страхования вкладов.

    Иными словами, вкладчикам производят выплаты не реальными деньгами, а напечатанными ЦБ «фантиками» в виде рублей, которые лишь подогревают инфляцию. Где гарантия того, что таким же банкротом не окажется и компфонд, который придется также поддерживать с помощью печатного станка?

    Нам нужно развивать рыночные механизмы даже в том случае, если они не сразу начинают эффективно работать. Ведь для отладки системы страхования ДДУ были предприняты поистине титанические усилия.

    Она еще не заработала, а ее уже предлагают сломать.

    И это — стратегическая ошибка: у застройщиков ослабнет ответственность за результаты своей деятельности, поскольку она частично будет переложена на государство.

    Сторонники создания компфонда любят повторять: у наших граждан слишком слабая финансовая грамотность, они не могут разобраться в тех опасностях, которые их подстерегают на путях долевого строительства. А потому дольщиков, мол, следует подстраховать. Но если относиться к своим гражданам, как к неразумным детям, они никогда не выйдут из этого состояния.

    В свое время такая практика стала одной из причин краха СССР. Он накопил такое огромное количество системных рисков, что просто не выдержал их веса. Так может быть, не стоит идти тем же путем?

    Сохранить как PDF файл

    Темы: жилищное строительство, компфонд долевого строительства, страхование

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *